Не купить проблему: севастопольский юрист - о проверке земельного участка перед покупкой

«Комсомолка» вместе с севастопольским юристом Вадимом Арцером разбирается, что необходимо проверить перед сделкой купли-продажи земельного участка и какие сервисы помогут сделать это самостоятельно.

Галина Павлова

Перед сделкой обязательно проверьте историю земельного участка и его собственника. Фото: Департамент имущественных и земельных отношений Севастополя

Зачем проверять земельный участок перед покупкой

Покупка участка для строительства частного дома в Севастополе - на первый взгляд, простая задача: выбрал, договорился, отдал деньги, оформил в собственность. Но часто новый собственник вместо выбора проекта и застройщика занимается судебными разбирательствами. А все потому, что только после сделки узнал о приобретении участка сельхозназначения, на котором возвести жилой дом невозможно.

- Земля - это не просто «кусок территории», это объект со своей историей и набором ограничений. Если не провести правовую экспертизу, радость от покупки может обернуться разочарованием и судебными спорами. Например, может выясниться, что земля находится в охранной зоне, где нельзя строить, или что на нее наложен арест. Для Севастополя такие нюансы особенно критичны: расположение участка в запретной зоне военного объекта сделает невозможным его использование по назначению, - объясняет севастопольский юрист Вадим Арцер, одна из специализаций которого - земельные споры.

Севастопольский юрист Вадим Арцер рассказал о нюансах проверки земельного участка и его владельца. Фото из личного архива В. Арцера

- Кроме того, в Севастополе и Республике Крым есть некоторые исключительные особенности, связанные с украинским периодом. Из-за столкновения законодательств Украины и России органы власти успешно оспаривают в судах права собственности добросовестных приобретателей на земельные участки, бывают и незаконные отказы в регистрации прав на землю, - отмечает юрист с 13-летним стажем.

На что обратить внимание до заключения сделки

Вадим Арцер рекомендует перед покупкой обратить внимание на несколько моментов.

- Если вы собираетесь строить жилой или садовый дом (в таком можно прописаться), первым делом посмотрите на категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. В документах должно быть написано: «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» («приусадебный земельный участок») или «ведение садоводства». На таких землях разрешено строить дома. Но если ВРИ - «ведение огородничества» или «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», строиться нельзя. Не верьте тем продавцам, которые говорят, что это одно и то же, только называется по-разному: объекты капитального строительства на таких землях возводить запрещено, - подчеркивает юрист.

- Еще одна проблема в Севастополе связана с участками сельхозназначения, которые продаются по выгодной цене. Недобросовестные продавцы уверяют, что категорию участка можно легко изменить на «земли населенных пунктов» и построить дом. Но изменение категории не дает автоматического права на строительство, так как не меняется ВРИ. А именно это определяет, можно ли возвести жилой дом, - объясняет Арцер.

Следует также проконтролировать, что границы участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и не пересекаются с «красными линиями» (границами территорий общего пользования - улиц, проездов, зеленых зон, линий электропередачи), что на участок не наложены никакие обременения типа залога, аренды, ареста, сервитута (права ограниченного пользования) и что нет ограничений на его застройку: участок не расположен в границах охранных, санитарно-защитных, водоохранных, особо охраняемых и иных зон.

Если у участка вид разрешенного использования - ведение огородничества, дом на нем построить не получится. Фото: архив "КП"

Фото: Даниил ОПАРИН.

Юрист рекомендует еще проверить, будет ли у вас после покупки право отчуждать земельный участок. Для этого надо убедиться, что в отношении нынешнего владельца участка и совладельцев нет открытых исполнительных производств и признаков банкротства.

Какие документы изучить до сделки и на что в них смотреть

Какие бы свидетельства и бумажки ни показывал продавец, главный документ, который содержит всю ключевую информацию о земельном участке, - свежая выписка из ЕГРН. В ней есть и границы участка, и указание на расположение в зонах с особыми условиями использования территории, и ограничения, и зарегистрированные права с обременениями.

- Чтобы получить полную информацию, заказать выписку из ЕГРН должен сам продавец. Если документ заказывает постороннее лицо, часть персональных данных в нем будет скрыта, - предупреждает юрист.

Второй блок, который он рекомендует проверить перед сделкой, - это правоустанавливающие документы: договоры дарения или купли-продажи, свидетельства, акты, судебные решения. Они показывают, на каком основании продавец получил право собственности.

- Будет идеально, если продавец представит еще три документа. Бумажный или электронный межевой план, которым подтверждены границы участка. Градостроительный план, где прописаны допустимые параметры застройки, отступы, пятно застройки и другие требования. Топографическую съемку участка, чтобы иметь представление о том, какие сложности в виде рельефа, растительности или инженерных сетей могут возникнуть при строительстве. Но если межевой план у многих оформлен, то подготовкой градостроительного плана и топографической съемкой обычно новый собственник занимается самостоятельно, - отмечает Вадим Арцер.

Какие публичные сервисы можно использовать для проверки участка и продавца

Комплексную проверку всех документов и информации покупатель провести самостоятельно не сможет, говорит юрист. Но часть сведений ему все-таки доступна через публичные сервисы. Так, схему участка и основные его характеристики, включая вид разрешенного использования, можно найти на публичной кадастровой карте. В дополнение к ней работает портал Государственной информсистемы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД г. Севастополя). Если у продавца нет градостроительного плана, на портале можно узнать, в какой территориальной зоне находится участок и какие требования к строительству действуют.

Если вы собираетесь строить жилой дом, убедитесь, что земельный участок для этого подходит, а прежний собственник потом не сможет отобрать его через суд. Фото: архив "КП"

Фото: Алексей БУЛАТОВ.

Оценивать стоит не только земельный участок, но и продавца. Вадим Арцер рекомендует пользоваться несколькими бесплатными сервисами:

- Банк данных исполнительных производств ФССП России. Из него можно узнать, есть ли у продавца открытые исполнительные производства;

- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. В нем видно, не введена ли в отношении продавца процедура банкротства;

- Перечень террористов и экстремистов Росфинмониторинга. В него включают сведения обо всех лицах, причастных к экстремистской деятельности или терроризму.

Как безопасно купить земельный участок: совет юриста

Чтобы сделка прошла без рисков, Вадим Арцер предлагает не экономить время и средства на проверке продавца. Желательно сначала самостоятельно найти всю информацию, а потом дополнительно обратиться к специалисту.

- Если покупатель не проявит должную осмотрительность и не проверит участок и продавца до сделки, в случае спора суд может не признать его добросовестным приобретателем. И хорошо будет, если по решению суда вам вернут деньги за участок, - подчеркивает юрист. - Чтобы избежать таких проблем, рекомендую обращаться к специалистам, знающим тонкости, неочевидные неподготовленному человеку. Например, противоречия между разными источниками данных или скрытые риски, связанные с историей участка.