Порядок в доме: как заставить работать управляющую компанию

«Комсомолка» выяснила, как заставить УК качественно выполнять свои обязанности.

Алёна Мотрой

Насколько чистым и ухоженным будет многоквартирный дом, зависит только от его жильцов. Фото: архив "КП"

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Не убирают подъезд, течет крыша, а в подвале грызуны и тараканы? С такими проблемами сталкиваются в каждой многоэтажке Севастополя. Но в одном доме их быстро решают, а в другом - ничего не меняется годами. «Комсомолка» выяснила, как заставить УК качественно выполнять свои обязанности.

Кто кому что должен

Когда впервые выбирается управляющая компания (УК), собственники имущества в многоквартирном доме определяют, какие услуги они хотят получить от этой организации. Стороны заключают договор управления, в котором прописывают перечень услуг, периодичность их выполнения, тарифы.

- Управляющую компанию нанимают для выполнения различных видов работ. Горничная, слесарь, дворник, специалист по электричеству - это управляющая компания. И все, что собственники поручат УК, она обязана выполнять, - отмечает начальник надзорного управления Госжилнадзора г. Севастополя Светлана Козак. - В Севастополе собственники зачастую поручают УК выполнять виды работ, которые предусмотрены постановлением правительства РФ от 03.04.2013 №290 о перечне работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, и постановлением правительства Севастополя о тарифах на такие услуги. Но это минимальный список, и требовать от УК больше, чем прописано в нем, не получится, - подчеркивает Светлана Козак.

Начальник надзорного управления Госжилнадзора г. Севастополя Светлана Козак. Фото из личного архива С. Козак

- К примеру, граждане жалуются, что УК не следит за розами во дворе. Смотрим в договор управления. А там минимальный перечень работ, куда входит покос травы, но не включен уход за зелеными насаждениями. Это отдельный вид работ, который, если собственники хотят, нужно обговорить на общем собрании, определить тариф за такой вид работ, согласовать его с УК, - продолжает специалист. - Здесь важно понимать, что взаимодействие жильцов с управляющей организацией - это договорные отношения. Если вы хотите, чтобы за розами ухаживали, условно, за 50 копеек, а УК обосновывает тариф в 1 рубль, придется на общем собрании решать, что выбрать: ухоженные розы за 1 рубль или розовые заросли бесплатно.

Проверить, что написано в договоре управления, можно в личном кабинете в ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства). Помимо него, в системе должны быть и все изменения, дополнения.

- Обычно все поправки в договор управления принимают решением общего собрания собственников. Но чтобы разобраться, что изначально обязана делать УК, нужно читать первичный договор, - говорит Светлана Козак. - К нам, например, поступают жалобы, что УК повысила тарифы без согласования с жильцами. Мы смотрим первичный договор, в котором указано, что компания вправе повышать тарифы на уровень инфляции. Значит, все законно.

- Если вам это не нравится, вы хотите пересмотреть права и обязанности УК, расширить перечень выполняемых видов работ, внести иные изменения, надо проводить общее собрание собственников и совместно решать, что конкретно не устраивает и как это можно поменять, - подчеркивает специалист.

В минимальный перечень работ входит покос травы, но ухаживать за розами и другими растениями управляющая компания будет только за дополнительную плату. Фото: архив "КП"

Фото: Игорь ЧАБАНЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Помимо договора управления, жильцы могут проконтролировать деятельность УК с помощью ежегодных отчетов, которые размещают в той же ГИС ЖКХ. Правда, цифры, которые сейчас представлены, малоинформативны для населения и надзорных органов, признает Козак.

- До 1 марта не было установленной формы отчета, и каждая УК отчитывалась так, как считала нужным. К примеру, могли написать: «уборка - 12 раз, сумма». Где и что убирали, непонятно. Или строка «ремонт общедомовых сетей». Сколько метров отремонтировали, какую инженерную сеть, сколько денег потратили, не указано, - отмечает Светлана Козак. - На такую непрозрачность много раз жаловались, и в итоге Минстрой утвердил новую форму отчета из 600 пунктов, которую управляющие компании обязаны заполнять после 1 марта. По итогам 2025 года некоторые компании успели отчитаться по старым правилам, но в следующем году никаких поблажек уже не будет, и собственники смогут более эффективно контролировать, на что уходят их деньги.

Как доказать, что УК не выполняет обязанности

- Если вам предоставляют некачественную коммунальную услугу или вам не нравится, как УК обслуживает общедомовое имущество, составляйте акты о некачественных услугах и работах, - говорит Светлана Козак. - На сайте правительства Севастополя есть страница Госжилнадзора, где во вкладке «Ответы на часто задаваемые вопросы» есть большой материал о том, зачем составлять такие акты и как правильно это делать. Для удобства граждан мы разместили шаблоны актов, которые можно распечатать и заполнить - указать свои данные, сведения об управляющей организации. Но есть и нюансы. В частности, надо уведомить управляющую компанию. Иначе УК вправе заявить, что не знала о проверке, и тогда акт становится недействительным.

Вот порядок действий, чтобы все было по закону. Например, жильцы квартиры №38 считают, что помещение плохо отапливается. Собственники уведомляют УК и сотрудников «Севтеплоэнерго» о дате и времени составления акта. Обязательно зовут председателя совета дома и незаинтересованных лиц - например, соседей по другому стояку. В назначенное время специалисты приходят, измеряют температуру, составляют акт - по одному экземпляру для всех участников проверки.

Если вас не устраивает уборка подъездов или неэффективная дезинфекция, составляйте акты о некачественных услугах и работах. Фото: архив "КП"

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

- Жильцы могут составлять акты и самостоятельно, - отмечает Светлана Козак. - Не надо быть специалистом, чтобы зафиксировать отсутствие света в подъезде или некачественную уборку. Уведомляйте о проверке УК, составляйте акты, присылайте в Госжилнадзор. Фото- и видеодоказательства прилагать необязательно, это на усмотрение граждан. Мы организуем проверку, и если УК не устранит недочеты добровольно, то мы обяжем это сделать. А если компания регулярно нарушает права жильцов и не выполняет обязанности, ей грозит существенный штраф - до 250 тыс. рублей.

Можно ли сменить УК и как это сделать

По общему правилу, менять УК разрешается не чаще одного раза в год. Исключение - компания не выполняет свои обязанности, и это зафиксировано актами. Чтобы следующая управляющая организация была лучше, Светлана Козак рекомендует разумно подходить к выбору.

- В Севастополе фактически осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами 50 компаний. Некоторые себя рекламируют, какие они хорошие, но не стоит верить словам. Например, на сайте Госжилнадзора размещаются сведения о контрольно-надзорных мероприятиях, и любой севастополец может выяснить, на каком основании проводилась та или иная проверка. Обязательно посмотрите на те дома, которыми управляет УК, поговорите с жильцами, выясните, довольны ли они, - предлагает специалист. - У каждой УК есть собственные каналы в мессенджерах. Можно проанализировать, о чем там пишут. Есть такие, кто громко о себе заявляет, но ничего не делает. И те, которые молча отчитываются о выполненной работе: ливневку прочистили, траву покосили, подъезд вымыли.

В хорошей УК должно быть много слесарей, дворников, уборщиц и других работников, которые смогут ухаживать за общим имуществом многоквартирного дома. Фото: архив "КП"

Фото: Олег ЗОЛОТО. Перейти в Фотобанк КП

По словам Светланы Козак, много полезной информации можно узнать в ГИС ЖКХ.

- В системе колоссальный объем информации из сферы ЖКХ, включая вопросы управления и обслуживания домов, правил начисления платы за услуги, порядка подачи жалоб и обращений, сроков контроля и т. п. Помимо прочего, управляющие компании обязательно размещают в ней информацию о персонале. Если в УК работает 3-4 человека - генеральный директор, директор, главный инженер и бухгалтер, - то кто выполняет работы? В хорошей УК должно быть много слесарей, дворников, уборщиц. Если их нет, должны быть договоры подряда, например, с клининговой компанией.