Цена будет только расти: ситуация на рынке недвижимости в Севастополе

По статистике, в Севастополе упали продажи новых квартир и снизилось количество ипотечных кредитов. Но цены продолжают расти, а простые севастопольцы не могут купить желанные квадратные метры. «Комсомолка» разбиралась, что происходит на рынке недвижимости

Алёна Мотрой

Севастополь - развивающийся южный регион, город федерального значения, и это повышает спрос и конкуренцию на рынке недвижимости. Фото: архив "КП"

Фото: Юлия Блоцкая. Перейти в Фотобанк КП

По данным отделения ЦБ РФ по г. Севастополю, в 2025 году жители региона взяли около двух тысяч ипотечных жилищных кредитов, что на треть меньше показателя 2024 года. Число сделок с недвижимостью в новостройках в Севастополе снизилось на 23%: регион вошел в пятерку субъектов РФ, где стали покупать меньше новых квартир. Получается, спрос упал? Значит, скоро и цены пойдут вниз? Нет. Несмотря на такую статистику, рынка «на спаде» в Севастополе нет и не будет. Почему - объяснили эксперты по недвижимости Александр Алексеев и Дмитрий Петров.

Что сейчас происходит на рынке

- Севастополь входит в число регионов c низким объемом строительства. Местные жители нуждаются в доступном жилье, но из-за ограниченного количества жилых комплексов цены постоянно растут, - говорит Дмитрий Петров, эксперт по недвижимости, руководитель отдела загородного направления. - В итоге цены на первичном рынке выросли колоссально - почти на 30-40% за 2025 год, и стоимость квартиры в новостройке - в среднем 8,2 млн руб. за 33-40 квадратных метров. Вторичное жилье подорожало умеренно - примерно на 8-10%. Но в развитых районах цены продолжают расти, а в центре города есть предложения по 280-360 тыс. руб. за квадратный метр, - подчеркивает Петров.

Эксперт по недвижимости Дмитрий Петров. Фото из личного архива Д. Петрова

С коллегой соглашается Александр Алексеев - риелтор, который более пяти лет занимается продажей недвижимости и подбором земельных участков для строительства загородных домов.

- Представьте: старт продаж в новом жилищном комплексе, а через неделю - почти все однокомнатные квартиры раскуплены. Это не Москва и не Сочи. Это Севастополь! Цены на жилую недвижимость на вторичном рынке тоже значительно выросли. Если в 2014 году можно было взять двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 3,5 млн руб., то сегодня она обойдется в 7-7,5 млн руб., - говорит Алексеев. - Сейчас, когда ключевую ставку начали снижать, ипотека станет доступнее, проценты по вкладам перестанут приносить прежнюю прибыль, и инвесторы начнут активнее брать кредиты и приобретать недвижимость. А чем выше спрос, тем выше предложение - так работает рынок. Так что в ближайшей перспективе стоимость недвижимости будет только расти, как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Кто покупает недвижимость в Севастополе

По словам Дмитрия Петрова, выросшие цены сделали севастопольские новостройки недоступными для большинства местных жителей. Сделки происходят за счет покупателей с материка: их доля уже составляет около трети на первичном рынке. В основном это обеспеченные люди из Москвы, Санкт-Петербурга, северных регионов, которые рассматривают севастопольскую квартиру как инвестицию или второй дом. Есть еще инвестиционные клиенты, для которых важно сохранить капитал. А такой динамично развивающийся город, как Севастополь, отлично для этого подходит.

Алексеев, в свою очередь, напоминает, что с 2014 года наш город активно развивается, и это видят не только местные жители, но и жители других регионов.

- Севастополь - необычный рынок. Мало того, что мы находимся в южном регионе, где теплый климат и рядом море. Мы - развивающийся южный регион, город федерального значения. Этот статус города привлекает покупателей с материка. Им нравится дух города. Люди сюда едут, ассимилируются с местным населением, врастают корнями и уже не хотят отсюда уезжать. Поэтому местным покупателям, которые откладывают решение по приобретению жилья, хочу сказать: конкуренция обострилась, покупатели с материка активно включились в гонку за севастопольские метры. Они готовы к дистанционным сделкам, часто с полным пониманием локальной специфики. Так что вы конкурируете не только с соседом, но и с покупателем из Новосибирска или Казани.

Александр Алексеев более пяти лет занимается продажей недвижимости и подбором земельных участков для строительства загородных домов. Фото: архив "КП"

Фото: Андрей Голодюк. Перейти в Фотобанк КП

Что касается рисков и опасностей в Севастополе как приграничном регионе, а также отсутствия авиасообщения и некоторых экономических трудностей, Алексеев уверен, что этим наш народ не испугать.

- Люди понимают объективную реальность. СВО, как и другие проблемы, - все это временно. А недвижимость - это золотой слиток. И она всегда будет обладать ценностью, - говорит риелтор. - На постсоветском пространстве недвижимость - это вообще сакральная тема. Владение собственным домом или квартирой добавляет статуса и спокойствия каждому гражданину. Вспомните, как «выстрелил» скандал с Ларисой Долиной. Вся страна, включая севастопольцев, болела за справедливость. Это показало, как серьезно наши люди относятся к своей частной собственности, к своим квадратным метрам, к своему пристанищу, куда они могут прийти и спокойно жить.

Что выгоднее покупать: новую квартиру, вторичное жилье или загородный дом

У каждого свои потребности, но с точки зрения выгоды оба эксперта по недвижимости склоняются к варианту приобрести вторичное жилье или загородный дом.

Стоимость квадратных метров в новостройках намного выше, чем на вторичном рынке. Фото: архив "КП"

Фото: Валерия Черных. Перейти в Фотобанк КП

- Квартира в новостройке площадью до 40 квадратных метров без отделки обойдется примерно в 8,2 млн руб. Еще около 1,5 млн руб. понадобится на ремонт. За эти же деньги можно приобрести земельный участок 4 сотки (3,4 млн руб.) и построить каркасный дом с отделкой под ключ площадью 64 квадратных метра либо каменный - в черновой отделке (4,8 млн руб.), - приводит пример Дмитрий Петров. - Согласен, что участок по такой стоимости расположен не в центральной части города, но и большинство наших новостроек на окраинах, - говорит эксперт.

Петров уверен, что индивидуальное жилищное строительство останется главным драйвером рынка. Цены на участки и дома в пригороде продолжат расти из-за повышенного спроса, но это прекрасная альтернатива квартирам: за те же деньги покупатель получает и большую площадь, и собственное парковочное место, и земельный участок, который можно обустроить как место для отдыха.

Александр Алексеев тоже считает, что спрос на земельные участки будет расти, и чем выше потенциал района, тем выше спрос. Если раньше, например, Фиолент считался районом «из другого мира», то сейчас это активно развивающаяся часть города, где большинство садовых товариществ застроено новыми домами. Да и многие районы превращаются в коттеджные поселки.

Эксперты уверены, что индивидуальное жилищное строительство останется главным драйвером рынка в ближайшее время. Фото: архив "КП"

Фото: Юлия Блоцкая. Перейти в Фотобанк КП

- Строительство ИЖС начало расти благодаря социальным программам поддержки, - говорит Алексеев. - Главный «мотор» - семейная ипотека, по которой можно получить 6 млн руб., в том числе на строительство частного дома. Кроме того, у семей есть материнский капитал, какие-то личные сбережения. А если земельный участок куплен раньше, то при бюджете в 9 млн руб. можно построить идеальный дом для многодетной семьи площадью порядка 100 квадратных метров. В стандартной планировке это 3 жилые комнаты, кухня-гостиная, 2 санузла, дополнительные вспомогательные помещения, - подчеркивает риелтор. - Единственное - если вы решитесь купить загородный дом, понадобится и собственный автомобиль.