Недвижимость в Севастополе в 2025 году: спрос и цены не упадут

Несмотря ни на что, в Севастополе в ближайшее время спрос на недвижимость не упадет. Фото: архив "КП"

Фото: Валерия Черных. Перейти в Фотобанк КП

На вторичный рынок давит высокая ключевая ставка

Основной фактор, который влияет на цены на жилье и рынок в целом, - высокая ключевая ставка, подчеркивает эксперт по покупке и продаже недвижимости Дмитрий Романцов.

- С августа 2023 г. Центральный банк постепенно повышал ключевую ставку, и, если сегодня вы захотите приобрести вторичное жилье в ипотеку, процентная ставка для вас начнется с 28-28,5%. То есть за 1 млн руб., взятый в ипотеку, за год вам придется заплатить почти 300 тыс. руб. только процентов, без учета возврата части долга, - объясняет специалист.

Из-за давления ключевой ставки количество сделок на рынке вторичного жилья с привлечением ипотеки сильно сократилось, говорит он. Есть граждане, которые расширяют жилплощадь и недостающие средства добирают в ипотеку, чтобы поскорее ее закрыть. Но их немного, показывает анализ рынка. А те, у кого есть возможность, оформляют семейную или IT-ипотеку - наиболее выгодные сегодня программы господдержки.

Эксперт по покупке и продаже недвижимости Дмитрий Романцов. Фото из личного архива Д. Романцова

Романцов также обратил внимание, что сейчас больше сделок проходит за наличные. Раньше, когда это было невыгодно, люди брали ипотеку, а наличными деньгами распоряжались иначе. А сейчас многие вкладывают накопления в недвижимость, отмечает эксперт.

Что касается рынка аренды недвижимости, он тоже зависит от ключевой ставки.

- Вроде напрямую нет связи, - уточняет Дмитрий. - Но есть хорошее выражение: «Если вы живете в арендованной квартире, вы уже платите ипотеку. Только эта ипотека не ваша». Поэтому цены на аренду тоже потихоньку подрастали в прошлом году.

На новостройки спрос не упадет

Новостроек в Севастополе по-прежнему не хватает, и в городе-герое сохраняется большой дефицит вводимого в эксплуатацию жилья. Это тоже немаловажный фактор, влияющий на стоимость жилья.

- На фоне других регионов в Севастополе, конечно, спрос на новостройки сильно опережает предложение. Эта тенденция сохраняется с 2014 года из-за логистики и прочих негативных факторов, - напоминает Дмитрий Романцов. - За 10 лет никто из федеральных застройщиков в полном объеме на территорию Крыма и Севастополя еще не зашел, все новостройки «реализуются» силами местных застройщиков. Когда на рынке появятся федеральные игроки, отрасль вырастет, привлекательность региона повысится, а цены немного спустятся. Пока этого не происходит, поэтому, несмотря ни на какие факторы - отмену господдержки, ужесточение требований от банка по согласованию ипотеки - рынок новостроек Севастополя как рос, так и будет расти. А цены, которые год назад казались заоблачно высокими, на сегодняшний день наша реальность, - подчеркивает эксперт.

Цены не снизятся

- Думаю, что стагнации или резкого падения рынка и цен в Севастополе не будет. Почему? Потому что всегда были, есть и будут люди, которым нужно здесь и сейчас решать свои жилищные вопросы: кто-то сходится, кто-то разъезжается, кто-то хочет увеличить жилплощадь, кто-то - обеспечить жильем своих детей, - отмечает сертифицированный брокер по купле-продаже в Севастополе Игорь Мисюра.

Что касается цен, то, по сравнению с некоторыми городами материковой России, в Севастополе они действительно довольно высокие. И, несмотря на прогнозы отдельных специалистов, на полуострове они только продолжают расти.

Сертифицированный брокер по купле-продаже в Севастополе Игорь Мисюра. Фото из личного архива И. Мисюры

- Если говорить про текущую ситуацию, то еще полгода назад за 10-15 млн руб. можно было купить участок в хорошем месте. Сейчас за эти деньги купить землю в том же районе сложно. Цены выросли и продолжают постепенно расти, в том числе на фоне каких-то слухов. Например, пару дней назад появилась информация, что несколько закрытых из-за СВО аэропортов на юге России, в том числе симферопольский, набирают на работу сотрудников. Это значит, что небо могут вскоре открыть, появится дополнительный поток заинтересованных в приобретении недвижимости клиентов с материка. Когда это произойдет, цены поднимутся примерно на 20-30%, а может, и больше. Некоторые говорят, что после СВО цены на жилье в Крыму и Севастополе вообще станут космическими, - делится брокер.

Стоимость жилья зависит от цен на стройматериалы

Еще один фактор повышения стоимости жилья - увеличение цен на стройматериалы, говорит Игорь Мисюра.

- За год ценник на некоторые стройматериалы вырос в два раза, - подчеркивает он. - Если растет цена на стройматериалы, растет себестоимость строительства и стоимость жилья. Поэтому, если государство не начнет субсидировать эту отрасль, цены на квартиры и дома ниже не станут.

Повышение цен на стройматериалы и услуги рабочих подняли и стоимость жилья. Фото: архив "КП"

Фото: Юлия Блоцкая. Перейти в Фотобанк КП

Что касается ключевой ставки, брокер считает, что она не играет большой роли, так как многие используют Крым и Севастополь в качестве инвестиций.

- Те же участники СВО, которые получают боевые деньги и премиальные, привозят их на полуостров, активно покупают земельные участки, инвестируют в строительство для дальнейшей перепродажи. Рынок живой: есть покупатели, они активно рассматривают варианты приобретения недвижимости, ведут переговоры по цене и покупке, - подчеркивает Игорь Мисюра.

- Ипотеку, безусловно, тоже используют для решения срочных жилищных задач. Но объем выдаваемых ипотечных средств стал меньше, чем во время «сочных» ставок. Если сейчас некоторые из заемщиков не смогут выполнять ипотечные обязательства, их объекты продадут для закрытия долговых обязательств, поэтому количество объектов на рынке не уменьшится, - отмечает специалист.

А такой фактор, как небольшой объем ввода в эксплуатацию нового жилья, не особо влияет на рынок Севастополя, считает Мисюра.

- Думаю, у нас достаточное количество новостроек, чтобы удовлетворить спрос клиентов. Кроме того, сейчас готовятся к реализации новые проекты, есть несколько проектов на финишной стадии, так что нового жилья хватает. Плюс в Севастополе большой рынок вторички, и многие люди просто переселяются из одного сегмента в другой. Поэтому сокращение объема вводимого жилья, если оно произойдет, ситуацию сильно не изменит, - говорит эксперт.

СВО рынку не помеха

Многие из тех, кто хотя бы раз бывал в Севастополе или в Крыму, мечтают приобрести в наших регионах недвижимость. Привлекает все: мягкий климат, уникальная природа, новые проекты, которые реализуются. Все это делает Крым и Севастополь точкой притяжения и одним из лучших направлений для внутреннего туризма в России, считает Дмитрий Романцов. Поэтому негативные факторы информационного поля и неудобства в виде временной приостановки авиасообщения становятся привычными.

- К периодически звучащим сигналам воздушной тревоги мы как жители военного города быстро привыкли. Но я вижу, что СВО для рынка недвижимости даже позитивный фактор, - говорит Дмитрий Романцов. - Севастополь - военная база, военнослужащие из других регионов чаще приезжают к нам, часть из них перевозит сюда семьи, часть покупает недвижимость, а участникам СВО власти выделяют земельные участки. На рынке все это отражается положительно. И когда наконец наступит мир, цены на недвижимость в Севастополе устремятся вверх.

Генплан поможет

Дальнейшая ситуация на рынке недвижимости Севастополя во многом зависит от принятия генерального плана города, отмечает Игорь Мисюра.

Утверждение генерального плана изменит ситуацию на рынке жилья. Фото: ТГ-канал ДИЗО Севастополя

- Этот документ сильно повлияет на рынок недвижимости. От него зависит развитие города, формирование новых участков и распределение новых территорий под комплексное развитие. Пока его нет, город находится в несколько подвешенном состоянии. После утверждения Генплана ситуация на рынке жилья Севастополе точно изменится. Кроме того, на руку сыграет информация о реализации различных социально-экономических проектов и застройке целых микрорайонов, - считает брокер.