Серьезно о капитальном ремонте в Севастополе: на что идут взносы граждан

В Севастополе обновили крышу на каждом третьем многоквартирном доме. Фото: пресс-служба ФСКР Севастополя

Постепенно преображаются и пятиэтажные хрущевки, и двухэтажные домики, и не так давно построенные высотки, а значит, Севастополь становится красивее и комфортнее.

О том, как рассчитываются взносы на капитальный ремонт, на что и как тратятся деньги граждан, «Комсомолке» рассказал директор некоммерческой организации «Фонд содействия капитальному ремонту города Севастополя» Дмитрий Шпагин.

Директор некоммерческой организации «Фонд содействия капитальному ремонту города Севастополя» Дмитрий Шпагин

Фото: Елена Рюмина

Чем занимается фонд

Некоммерческая организация «Фонд содействия капитальному ремонта города Севастополя» работает с 2015 года.

В поле зрения фонда попадают все многоквартирные дома города - такие, где более пяти квартир. Их в Севастополе сегодня 3318. Частными домами, офисными зданиями и прочей недвижимостью фонд не занимается.

У фонда две глобальные задачи: расчет и аккумулирование взносов на капитальный ремонт и непосредственно заказ и контроль проведения работ.

Взносы на капитальный ремонт

Оплата взноса на капитальный ремонт - это обязанность каждого собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. То есть определенную сумму ежемесячно платят не только жильцы дома, но и владельцы магазинов или офисов на первых этажах.

Это не коммунальная услуга, и отказаться от уплаты такого взноса нельзя.

Новый многоквартирный дом включается в региональную программу через пять лет. С этого момента для него определяют сроки ремонта всех конструкций, а у жителей появляется обязанность платить взносы. Фактически первый ремонт в новостройке будет примерно через 15 лет.

Все кровли в городе делают терракотовыми. Фото: пресс-служба ФСКР Севастополя

- Взносы, которые собственники квартир оплачивают за капитальный ремонт, являются целевыми. Они не могут быть потрачены ни на что другое. Деньги хранятся на специальном защищенном счете, - отмечает Дмитрий Шпагин.

Региональная программа ремонта рассчитана до 2055 года. К этому времени во всех 3318 домах будет проведен капитальный ремонт крыши, фасада, фундамента, всех инженерных сетей, подвалов и лифтов, если они есть.

Как определяют размер взносов

В 2024 году в Севастополе минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в сумме 15,38 руб. на 1 кв. м общей площади жилого (нежилого) помещения в месяц.

Собственник платит за то, чтобы общее имущество дома ремонтировалось. В перечень такого имущества входят все несущие конструкции, кровля, подвалы, стены, фасады, общедомовые сети, которые не располагаются в квартирах. Стояки меняют до запорной арматуры, а, например, радиатор отопления - уже личное имущество граждан.

Размер взноса ежегодно утверждает городское правительство. Его рассчитывают, исходя из общей стоимости работ, которые нужно выполнить в текущем году.

- Например, в прошлом году у нас стоимость работ составляла порядка 1-1,2 млрд рублей. Чтобы на их выполнение хватило средств, в предыдущем, 2022, году, был установлен размер взноса 11,98 рублей с квадратного метра площади. Это позволило собрать порядка 1 млрд рублей, - говорит Дмитрий Шпагин.

Тариф рассчитывается заранее. В 2023 году был выполнен расчет минимального взноса на 2024 год, исходя из стоимости программы. В 2024 году на ремонт понадобится 1,6 млрд рублей.

- Каждый следующий год у нас объем работ увеличивается и по количеству домов, и по количеству видов работ. Возрастает и стоимость материалов, - добавляет директор фонда.

Принцип распределения средств

Деньги аккумулируются и распределяются по принципу общего котла. Жильцы одного дома очень долго бы собирали средства на ремонт своей крыши или фасада, или платить им пришлось бы намного больше. Поэтому взносы платят ежемесячно все жители многоквартирных домов, а ремонтируют дома по очереди. Это позволяет собрать необходимую сумму.

Также жильцы дома могут провести общее собрание и создать специальный счет. Они будут перечислять средства конкретно на ремонт своего дома. При этом жители сами могут установить размер ежемесячного взноса, сделать его больше, чтобы провести ремонт раньше.

У такого способа есть плюсы: например, жильцы могут взять кредит в банке на ремонт и получить компенсацию процентов по федеральной программе. Но это и большая ответственность. Жителям предстоит самостоятельно определить подрядчиков и контролировать процесс.

В некоторых городах доля таких домов со спецсчетом достигает 40%, в Севастополе же - около 1% от общего количества.

Уведомление жителей

Ремонт дома не начинают внезапно.

- Не менее чем за полгода до года наступления капитального ремонта фонд направляет уведомления собственникам и размещает информацию у себя на сайте. Мы ожидаем в течение трех месяцев получить в ответ протокол собрания собственников. В нем люди напишут: «Мы хотим именно такой вид работ или, возможно, иной».

К сожалению, пока процент протоколов общих собраний от общего количества - не более 3-4%. Люди неактивно реагируют на наши предложения, а начинают высказываться, когда физически подрядчик уже вышел на объект. Тогда «поменять» ремонт фасада на ремонт крыши уже не получится, - говорит директор фонда.

Подрядчиков для капитального ремонта выбирают особенно тщательно. Фото: пресс-служба ФСКР Севастополя

Как определяют подрядчика

Перед началом ремонта обязательно создается проект. Подрядчиков для проектирования и для выполнения работ определяют в ходе конкурсной процедуры.

При этом в конкурсе не может участвовать любой желающий, а только подрядчик, подтвердивший свою квалификацию.

- Департамент городского хозяйства ежеквартально проводит квалификационные отборы. Организация должна показать, что у нее нет задолженностей, достаточно квалифицированных специалистов нужного профиля, а также что она успешно выполнила не менее трех аналогичных ремонтов, - рассказывает Дмитрий Шпагин.

Все аукционы, которые объявляет фонд, полностью открыты.

Виды ремонтных работ

Весь ремонт в многоквартирном доме можно разделить на капитальный и текущий. Текущий ремонт выполняет управляющая компания: подлатать крышу, покрасить стены в подъезде, поменять трубу и так далее.

- Капитальный ремонт нельзя делать заплатками. Если мы ремонтируем фасад или кровлю, то только полностью, - отмечает Дмитрий Шпагин.

Общедомовые стояки, например, подлежат и капитальному, и текущему ремонту по необходимости.

Существует также капитальный ремонт подвалов, он касается стен, пола, потолка. Также это устройство приямков, продухов. При проектировании определяется, что именно необходимо в конкретном доме.

Существует понятие «предельная стоимость капитального ремонта». Для каждого вида работ максимальную стоимость утверждает правительство города. Подрядчик не может превысить эту сумму. Предельную стоимость пересматривают ежегодно, так как растет цена материалов и работ.

Балконы и пристройки

По новому постановлению правительства балконы и пристройки тоже будут ремонтировать при капитальном ремонте. Но есть важное условие: если они узаконены. Тогда стены и крыши пристроек становятся общим имуществом многоквартирного дома.

Сегодня большая часть пристроек не имеет официального статуса.

- Управляющие компании заказывали выписки ЕГРН на помещения, и оказалось, что очень много помещений не зарегистрировано. Так, по документам площадь квартиры 60 м, а по факту 80 или 90. И люди за эту дополнительную площадь платить не хотят. Но и сносить пристройки не согласны, - говорит Дмитрий Шпагин.

Если площадь узаконена, ее учитывают при расчете взносов на капитальный ремонт и коммунальных платежей.

- Это логично. Ведь если человек решит продавать квартиру, он наверняка площадь пристройки добавит к общей и подаст это как преимущество, - продолжает директор фонда.

Такая же ситуация с мансардами. Если владелец квартиры пристроил себе мансарду и она не узаконена, ее крышу не будут менять при капитальном ремонте. У балкона ремонтируется только балконная плита и изначальное ограждение, если к ним есть доступ.

- Я думаю, что правительство сделало первый шаг к тому, чтобы предложить собственникам эти конструкции привести в какое-то правовое поле. Очень много домов, особенно двухэтажных, где в пристройки заходит газ. А сама конструкция, например, построена из горючих материалов. Такого быть не должно, - говорит Дмитрий Шпагин.

Утепление фасадов

Многие жители квартир самостоятельно утепляют фасады, заказывая услуги у частных компаний.

- По-хорошему, чтобы что-то сделать с фасадом, нужно получить разрешение. У нас были высотные дома, у которых мы утепляли глухие торцевые стены, например, на проспекте Октябрьской Революции. Но кто-то уже успел утеплить себе кусок самостоятельно. Мы людям объясняли, что сейчас снимем пенопласт и утеплим минеральной ватой, негорючей, которая не отвалится и не улетит от ветра. И на ремонтные работы есть гарантия. Но люди все равно такое предложение воспринимали негативно, - продолжает Дмитрий Шпагин.

Конкретные цифры

В Севастополе с 2015 по апрель 2024 года выполнены следующие работы по капремонту: крыши в 1093 домах, инженерные сети в 216 домах, 218 подвалов, 17 фундаментов, 321 фасад и 783 лифта в 197 многоквартирных домах.

В этом году в работе 282 домов, ремонт проведут в 195 домах, по остальным пока выполняется проектирование.

Объекты культурного наследия

В Севастополе 178 многоквартирных домов признаны памятниками либо выявленными памятниками. Как и всем другим домам, им нужен капитальный ремонт. Но тут существуют строгие требования, установленные в ФЗ №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Дом по ул. Гоголя 8 - объект культурного наследия. Фото: пресс-служба ФСКР Севастополя

Подрядчики проходят тщательный отбор, у них должна быть лицензия и опыт работ на объектах культурного наследия. Сам проект необходимо согласовать с Управлением охраны объектов культурного наследия, получить разрешение перед началом работ. Все процессы тщательно контролируются.

Сохранение облика таких домов во многом зависит и от жильцов.

- Каждому собственнику в доме, являющемся памятником, выдают охранные обязательства, где указано, что нельзя делать, а что можно. Например, рамы должны быть деревянными. Человек, живя в этом доме, должен понимать свою ответственность. В регионах есть практика, когда за пристройки, изменения фасадов полагается солидный штраф от 500 тысяч рублей. Потом собственник должен еще все за свой счет демонтировать и восстановить прежний облик, - говорит Дмитрий Шпагин.

Как был создан план ремонта домов

В программе капитального ремонта учтен каждый дом и определены даты разных видов работ. Учитываются три основных критерия: год постройки, физический износ и срок ранее проведенного ремонта.

- Все дома в городе изначально были проинспектированы. Ежегодно управляющие компании проводят мониторинг износа домов и подают отчеты, - рассказывает директор фонда.

Ускорить ремонт

Взять и просто «подвинуть» тот или иной дом в очереди нельзя. Все упирается в финансовый вопрос.

- Программа рассчитана под те деньги, которые мы собираем. Чем больше домов будет «приближено», тем быстрее должен расти минимальный взнос либо должны быть выделены какие-то дополнительные средства. Невозможно контрактовать объект, не имея средств на его оплату, - продолжает Дмитрий Шпагин.

Собственники квартир многоквартирного дома могут провести общее собрание, проголосовать и установить любой другой размер взноса выше минимального для приближения сроков капитального ремонта.

- Когда мы уведомляем жильцов дома о предстоящем ремонте, они могут на общем собрании решить, например, что сейчас им важнее - ремонт кровли или фасада. Тогда в программе эти два вида ремонта меняются местами. Например, крышу мы делаем в 2024 году, а фасад переносим на 2031 год. Почему такой промежуток времени? До 2031 года жильцы своими взносами должны погасить стоимость выполненных работ по ремонту кровли, - объясняет директор фонда.

На ремонт домов можно получить целевую субсидию. Например, по федеральной программе выделялись средства на ремонт фасадов и кровель вдоль основных туристических маршрутов. В Севастополе были отремонтированы дома на проспекте Октябрьской Революции, на ул. Николая Музыки, а также в районе сквера 60-летия СССР.

Меньше взносов - меньше ремонтов

Если при выполнении строительно-монтажных работ есть экономия, деньги могут направить на дополнительные ремонты.

- Экономия может появиться, например, если в доме проходит капитальный ремонт стояков, а часть собственников внутри своего помещения стояк уже поменяла. Мы туда не заходим, объем работ у подрядчика уменьшается, - поясняет директор фонда.

Но на практике экономию «съедает» недобор средств. Часть граждан платит взносы нерегулярно или не платит вообще.

- Сейчас у нас более 40 тысяч лицевых счетов, по которым мы ведем претензионную работу. Это граждане, у которых есть задолженность, - говорит Дмитрий Шпагин.

Собираемость по городу - более 95%. Это хороший уровень, но, когда речь идет о больших суммах, 5% несобранных взносов от 1 млрд - это 50 млн рублей. Этих денег бы хватило на ремонт нескольких крыш.

- Как только у нас собираемые средства будут полностью охватывать стоимость работ, можно будет что-то «приближать» безболезненно за счет экономии, - отмечает директор фонда.

На сайте фонда содействия капитальному ремонту г. Севастополя можно зайти в раздел «Мой дом», указать адрес и получить полную информацию о своем многоквартирном доме. Будут указаны технические характеристики, сроки ремонта, а также сумма взносов, уплаченных жителями.