Как платить налоги с аренды недвижимости

Сдача жилья, особенно в летний период - для севастопольцев один из способов заработать. Но многие забывают, что с такого дохода тоже надо платить налоги. Есть три способа, как это сделать:

- как физическое лицо;

- как самозанятый граждан (плательщик налога на профессиональный доход);

- как индивидуальный предприниматель (ИП).

Какой выбрать, зависит от типа недвижимости, которую вы сдаете, и регулярности получения прибыли.

Способ первый: владелец - физлицо

Допустим, у вас есть квартира, которую вы сдаете на лето отдыхающим. У вас нестабильный, сезонный заработок. Один из способов заплатить налоги - подать по итогам года декларацию 3-НДФЛ и на ее основе заплатить 13% с полученной от туристов суммы. Платить налог надо будет один раз со всего дохода.

Если вы летом сдаете жилье приезжим, а в остальное время студентам, такой вариант вам не подойдет. Налоговики считают, что это долгосрочная аренда. Такая деятельность имеет признаки предпринимательской, и доход арендодатель получает регулярно. А раз так, ему подойдет второй или третий способ уплаты налогов.

Способ второй: владелец - самозанятый

Около двух лет назад в Севастополе появилась возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого - плательщика налога на профессиональный доход. Этот статус позволяет получать доходы от различных видов деятельности, начиная от стрижки и уборки, заканчивая ремонтом обуви и индивидуальным пошивом одежды. В списке разрешенных видов деятельности есть и сдача в аренду недвижимости. Причем получать такой доход разрешено даже чиновникам.

Как заплатить налоги со сдачи недвижимости в аренду, имея статус самозанятого? Надо установить приложение «Мой налог» и ежемесячно вносить в него сведения о полученных доходах от проживающих в квартире или доме людей. Эту «выручку» налоговики возьмут за налогооблагаемую базу, а потом предложат заплатить с нее налог: 4%, если вы получили деньги от физических лиц, и 6%, если деньги вам перевела организация (юрлицо). Уплачивается налог тоже ежемесячно.

Для самозанятых арендодателей введено одно исключение. Такой режим не распространяется на ситуации, когда гражданин сдает в аренду нежилые или коммерческие помещения. В этом случае заплатить налоги можно только после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

Способ третий: владелец – индивидуальный предприниматель

Статус ИП, в отличие от первых двух способов, предполагает особые правила подачи отчетности и уплаты налогов. При регистрации в налоговых органах гражданину надо выбрать одну (допускается и несколько) систему налогообложения. Если это будет общая система, то с полученных от аренды денег он будет платить 13%. Сумму налога разрешено уменьшить на подтвержденные документами расходы, необходимые на ведение бизнеса.

Помимо общей, есть так называемая упрощенная система налогообложения. ИП, который ее выберет, будет платить 4 или 10% - в зависимости от того, что является налогооблагаемой базой: только доходы или доходы, уменьшенные на расходы. Учтите, что это ставки, которые одобрены на территории Севастополя - если вы сдаете в аренду помещения в городе-герое, но зарегистрированы в качестве ИП в другом регионе, ставки могут отличаться.

И последний вариант для индивидуальных предпринимателей - патентная система налогообложения. Точную сумму, которую будет необходимо платить каждый месяц, придется рассчитывать дополнительно, поскольку она зависит от типа помещения (жилое/нежилое), площади, других параметров. Для примера: налог за сдачу в аренду нежилого помещения площадью 50 кв. м в Балаклаве на 1 месяц составит 4586 руб., а аналогичного жилого - 1019 руб. Рассчитать сумму налога со своими исходными данными можно на сайте ФНС России в разделе «Расчет стоимости патента».

В чем плюс регистрации ИП: помимо возможности сдавать в аренду и жилые, и нежилые помещения, арендодатель может не только сам работать, но привлечь к работе других специалистов: юриста, бухгалтера, уборщика помещений - кого угодно. И хотя у него появятся новые обязанности уже как налогового агента, уплачивающего налоги еще и за сотрудников, на налоги, связанные с доходами от аренды, это не повлияет.

Что будет, если не заплатить

По закону сдача недвижимости без последующей уплаты налогов может обернуться пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (за каждый день просрочки), штрафом в размере 20% от неуплаченной вовремя суммы и штрафом за несвоевременную подачу налоговой декларации.

Если вы думаете, что вам это не грозит, вспомните, насколько хорошие отношения у вас с соседями. Ведь именно соседи чаще всего приходят в налоговую службу и «сдают» недобросовестных арендодателей. Кроме того, налоговики давно следят за рекламными объявлениями о сдаче жилья и других помещений в интернете. И тех, кто уклоняется от уплаты налогов, с легкостью вычисляют.