Что происходит на рынке недвижимости Севастополя

Ситуация на рынке недвижимости зависит от многих факторов Фото: sevastopol-news.com

Отделение Центрального Банка в Севастополе провело опрос и выяснило: в январе-марте число покупателей жилой недвижимости увеличилось по сравнению с летом и осенью 2022 года. Это связано с реализацией жилищных сертификатов и расширением льготной ипотеки для семей с двумя детьми, говорят финансисты. При этом уточняют: спрос формировали в большей степени местные жители, а не россияне, приезжающие с материка. По данным Отделения ЦБ в Севастополе, недвижимость на первичном рынке покупают с целью инвестиций, а на вторичном объекты покупают либо для проживания, либо для дальнейшей сдачи в аренду.

Почти одновременно появилась информация от аналитиков с материковой части страны о том, что в Севастополе около 70% квартир в новостройках не продается, а из-за падения спроса стоимость квадратного метра в новых домах за первый квартал снизилась на 2,7%.

Что на самом деле происходит на рынке? В самом деле новостройки простаивают, цены падают, а местное население скупает вторичное жилье? Спросили у эксперта.

Рынок стабилизировался

Откуда взяты данные, как они получены, непонятно, говорит руководитель отдела продаж севастопольского центра недвижимости РК Дмитрий Романцов. По его данным, после коронавирусной пандемии, а затем объявления специальной военной операции рынок недвижимости в Севастополе потихоньку начал восстанавливаться. Сейчас можно сказать, что он достиг уровня 2020 года. Как будет дальше развиваться ситуация, зависит от многих факторов. В первую очередь - информационного поля.

Руководитель отдела продаж севастопольского центра недвижимости РК Дмитрий Романцов Фото из личного архива Д. Романцова

- Когда в прошлом году был первый инцидент с беспилотниками, мы заметили, что количество обращений к риелторам резко снизилось. Панически из города никто не бежал, но были случаи, когда хотели продать недвижимость срочно и потому снижали цену чуть ниже рыночной, - рассказывает Дмитрий Романцов. - Но примерно с февраля-марта 2023 года рынок стабилизировался. Люди устали бояться. Они поняли, что жизнь продолжается, спрос потихоньку начал восстанавливаться. И, главное, хуже не становится.

Что касается покупателей - преобладают местные жители или приезжие - тоже вопрос непростой.

- Однозначно местных покупателей сейчас больше, чем с материка. В процентном соотношении примерно 80 к 20, - говорит Романцов. - И очевидно, что это связано с логистикой. Людям сложно добираться до Севастополя, они не готовы к таким длительным путешествиям и переездам. Но такая ситуация формирует отложенный спрос, и, когда авиасообщение восстановится, не исключен рост цен.

С другой стороны, кого можно считать местным, задается вопросом риелтор. Если человек приехал, прожил в городе 3-4 года, а потом решил купить недвижимость, он уже местный покупатель? Или приезжий с материка?

По сравнению с докризисным периодом цены подросли

Дмитрий Романцов считает, что сравнивать стоимость жилья корректно по сегментам. Так, загородная недвижимость в категории более 20 млн рублей по сравнению с 2022 годом в цене несколько подешевела. Причина банальна - нет спроса. Для покупателей это не единственное жилье, они раздумывают, прицениваются.

- Что касается квартир, то может показаться, что стоимость объектов среднего и невысокого ценового сегмента выросла, - продолжает Романцов. - Но фактически то, что было недорогим, быстро продалось, а доступное жилье стало дороже. На это повлияла, в том числе, реализация херсонских сертификатов: с декабря 2022-го по март 2023 года на долю сделок по продаже квартир с их применением приходилось 60-70% от общего объема.

По словам риелтора, в среднем по рынку за год стоимость жилой недвижимости снизилась на 10%. Но анализ за 2019-2022 гг. и сравнение с докризисным периодом показывают, что цены все-таки подросли.

Причем недвижимость на вторичном рынке сегодня дешевле, чем в новостройках. В новых домах все, что было хорошее, уже разобрали, а то, что осталось, застройщики продают по высоким ценам из-за дефицита площадок под новые жилые комплексы.

Для строительства новых жилых комплексов нужны крупные застройщики Фото: ruinformer.com

- Сегодня в городе новые жилые комплексы можно пересчитать по пальцам, - говорит наш собеседник. - Поэтому цены в них выше, чем на вторичном рынке, где объем предложений намного больше. И, когда появятся дополнительные квадратные метры, сказать трудно. Потому что, несмотря на усилия властей, в Севастополь не приходят крупные застройщики, у которых имеются ресурсы, чтобы освоить большой отдаленный земельный участок, подвести к нему нужные сети, построить необходимую инфраструктуру.

Стоит ли вкладываться в недвижимость: совет эксперта

Многие рассматривают покупку квартиры как инвестиции. Ее можно сдавать, при необходимости продать дороже или же оставить детям, рассуждают обыватели. Но Дмитрий Романцов советует подумать, какую цель вы преследуете: получить дополнительный пассивный доход или приумножить имеющийся капитал.

- Допустим, у вас есть пять миллионов рублей и вы хотите получать дополнительный доход. Вы можете купить однокомнатную квартиру, сделать в ней ремонт, сдавать в аренду по 20-25 тысяч рублей. Через 5-6 лет вам надо будет снова сделать в ней ремонт, иначе вы не сможете ее сдавать уже по такой цене, - рассуждает эксперт. - В итоге в среднем окупаемость таких вложений составит 16 лет и более. Все зависит от региона расположения квартиры, условий сдачи в аренду, иных деталей.

Новостройки в Севастополе дороже вторичного жилья Фото: sev.gov.ru

В долгосрочной перспективе есть более выгодный вариант: за те же пять миллионов купить коммерческую недвижимость. Только не офисные помещения, поскольку пандемия показала, что люди вполне могут без них обойтись. Это должно быть либо торговое помещение, либо недвижимость для сферы услуг. По расчетам, окупаемость вложений в эти объекты - около 12 лет. Плюс вы сэкономите нервы и деньги на мелкие бытовые расходы: бизнес многие вещи сделает сам, он не может останавливаться, ему надо работать. Максимум - вас попросят компенсировать кое-какие затраты, но обычно по договору арендатор сам оплачивает большинство вещей, включая содержание и ремонт помещения, - говорит эксперт.

Что касается сбережения и приумножения средств путем покупки недвижимости, тут тоже есть нюансы, которые желательно заранее узнать у профессионалов рынка.

- Сегодня квартира или земельный участок - отличный инструмент сохранения капитала, - говорит Романцов. - Плюс помним про отложенный спрос: как только восстановят авиасообщение с Крымом, спрос, а за ним и цены, очень быстро начнет расти. Причем на жилую недвижимость они будут расти стремительнее и существенно больше в процентном соотношении, чем на коммерческие объекты. Если же вы захотите срочно продать имущество, скидку на квартиру или участок вы сможете сделать намного ниже, чем на коммерческий объект.