Все, что вам нужно знать о работе управляющих компаний

Фото: архив КП

Рассказываем об управлении многоквартирным домом (МКД) доступно и в деталях.

Как жильцы дома могут выбрать управляющую компанию или перейти к другой?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

У собственников помещений есть законное право сменить управляющую компанию (УК). Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

- по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);

- по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);

- при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников (ОСС) решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган государственного жилищного надзора планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию управляющей компании (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Можно менять УК сколько угодно раз, ограничений нет. Но важно знать: договор об управлении заключается на определенный промежуток времени (до пяти лет). И чтобы его расторгнуть раньше, должны быть причины.

Кто имеет право голоса на собрании и как быть, если большое количество собственников квартир отсутствует?

Голосовать на общем собрании собственники жилья могут как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника на общем собрании дома действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Голосование по вопросам повестки дня может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников (при очно-заочной и заочной формах голосования).

Как и когда управляющая компания должна отчитываться перед жильцами?

Управляющая организация должна ежегодно отчитываться перед собственниками (п.11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Годовой отчет считается основным документом, который издается в рамках деятельности управляющей компании, он подписывается руководителем организации. Устная форма отчета не допускается.

Главное, что должен содержать годовой отчет:

-что конкретно из запланированных мероприятий было сделано (причем с подробным обоснованием понесенных расходов в соответствии с потребностями дома);

- что именно и почему не удалось сделать;

- сколько сэкономлено средств, на что эту сумму планируется направить в текущем году.

Куда можно пожаловаться на управляющую компанию?

С жалобой на управляющую организацию следует обращаться в органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля, в Роспотребнадзор, в прокуратуру, а также в суд.

Что специалисты УК должны делать при проведении капитального ремонта дома?

УК организует общее собрание жильцов, на котором принимают решение о проведении капитального ремонта. УК взаимодействует с подрядчиком и должна обеспечить доступ в помещение общедомового имущества. Также УК принимает работу от подрядчика после завершения капитального ремонта.

Управляющая организация самостоятельно осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.

Перед началом капитального ремонта необходимо провести подготовку.

- Рассказать жителям, какие именно работы будут проводиться в доме, сколько это займет времени.

- Провести общее собрание, обсудить и согласовать ряд вопросов.

Необходимо принять решения:

- о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);

- о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

- о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ);

- об источниках финансирования капитального ремонта;

- о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ)).

Данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Может ли УК выполнять работы по заказу собственников?

Управляющая компания должна обслуживать помещения, относящиеся к общему имуществу (ОИ), их оплата входит в статью «Содержание и ремонт ОИ в МКД».

При заключении договора управления УК также может предложить собственникам включить в него дополнительные работы: установку домофона, видеонаблюдение, консьержа и др. Эти работы также включаются в статью «Содержание и ремонт ОИ в МКД».

Всё, что находится в квартирах и не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, УК может обслуживать и ремонтировать на коммерческой основе.

Варианты платных услуг:

установка

- устройств учёта (счетчиков);

- плит (газовых, электрических);

- сантехники (кранов, нагревателей, унитазов и т.д.);

- труб, расположенных после точек их соединения со стояком;

- домофонов;

- кабелей, подающих электричество;

- приборов освещения в квартире.

Также многие управляющие организации предлагают собственникам услуги по ремонту помещений на коммерческой основе. Это может быть переборка полов, поклейка обоев, замена дверей, окон, остекление лоджий. Всё зависит от наличия в управляющей организации квалифицированных сотрудников.

Уважаемые читатели, если у вас есть вопросы по работе управляющих компаний, пишите нам на kp.sevastopol@phkp.ru

или в мессенджеры (Whatsapp, Viber) +7 978 769 73 29.